【2025年版】宅地造成とは？許可申請から完成までの基本プロセスを解説

宅地開発を検討している法人の皆様にとって、宅地造成の基本的な知識と手続きの流れを理解することは、プロジェクトの成功に欠かせません。2025年現在、関連法規制の改正により、従来よりも厳格な基準が求められるようになっており、正確な情報に基づいた計画立案が重要となっています。
 

愛知県大府市に拠点を構える株式会社KMGは、東海3県において造成工事・外構工事・土間打ち工事などを手がける専門業者として、多くの法人顧客様の宅地造成プロジェクトをサポートしてまいりました。2014年の創業以来培った豊富な経験をもとに、宅地造成の基本概念から完成に至るまでのプロセスを詳しく解説いたします。

宅地造成の基本概念と法的位置づけ

宅地造成の定義と対象工事

宅地造成とは、主として建築物の建築用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を指します。具体的には、切土、盛土、整地などの土木工事により、建築に適した平坦な土地を造り出すことを意味します。

国土交通省の定義によれば、開発許可制度は都市計画法上の重要な制度として位置づけられており、新たに開発される市街地の環境保全、災害防止、利便の増進を図ることを目的としています。

参照：国土交通省 開発許可制度

関連法令と規制の概要

2025年現在、宅地造成に関わる主要な法令は以下の通りです。都市計画法による開発許可と、2022年5月に施行された宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）により、二重の規制体系が確立されています。

特に愛知県では、2025年5月9日から盛土規制法に基づく許可等の規制が開始されており、規制区域内での盛土・切土工事には新たな許可が必要となっています。東海3県での造成工事を検討される際は、これらの最新規制を踏まえた計画立案が不可欠です。

許可申請の手続きと必要書類

開発許可申請の基本要件

開発許可申請は、都市計画法第29条に基づく重要な手続きです。申請に必要な基本要件を満たしていない場合、許可が得られないだけでなく、工事着手後に違法行為として処罰される可能性もあります。

参照：国土交通省 開発許可制度運用指針

愛知県での申請手続きの特徴

愛知県における宅地造成の許可申請は、県の建築指導課が窓口となっています。大府市、東海市、知多市などの東海3県エリアでは、地域特性を踏まえた追加要件が設定される場合があります。

申請から許可までの標準的な処理期間は30日程度ですが、申請内容や関係機関との協議状況により延長される場合があります。事前相談制度を活用することで、申請前に課題を明確化し、スムーズな許可取得が可能となります。

参照：愛知県 開発許可申請等の手続き

造成工事の実施プロセス

工事計画の策定と管理

許可取得後の造成工事は、段階的なプロセスを経て進められます。工事着手前の準備段階から、各工程における品質管理、近隣への配慮まで、総合的な現場管理が求められます。

造成工事の基本的な流れは、測量・設計から始まり、土工事、排水工事、道路工事、外構工事の順で進行します。各工程では、関連法規に基づく中間検査や完了検査を受ける必要があり、検査に合格しない限り次の工程に進むことはできません。

• 準備工事：仮設道路の設置、建設機械の搬入、安全設備の設置
• 土工事：切土・盛土・整地による地盤の造成
• 基盤整備：道路・上下水道・ガス等のインフラ工事
• 完了検査：行政による完了検査および引き渡し準備

安全管理と品質確保の要点

造成工事における安全管理は、労働安全衛生法に基づく厳格な基準が適用されます。特に愛知県内では、地質条件や気象条件を考慮した安全対策が重要となります。

品質確保の観点では、土質試験、締固め試験、CBR試験などの各種試験により、設計基準を満たしていることを確認します。また、工事期間中は近隣住民への騒音・振動対策、粉塵防止対策も重要な管理項目となります。

工事完了後の手続きと引き渡し

造成工事の完了後は、行政による完了検査を受検し、検査済証の交付を受ける必要があります。検査では、許可内容との適合性、技術基準の遵守状況、公共施設の完成状況などが詳細にチェックされます。

完了検査に合格した後、公共施設の管理引継ぎ、保証期間の設定、維持管理計画の策定などの手続きを経て、正式な引き渡しとなります。また、工事完了から一定期間は、瑕疵担保責任に基づくアフターケアが求められます。

宅地造成プロジェクトの成功には、計画段階から完了まで一貫した専門的サポートが不可欠です。法令の複雑化により、個別のケースごとに適切な対応が求められる現在、経験豊富な専門業者との連携が、プロジェクトの円滑な進行と品質確保の鍵となるでしょう。